Het gaat niet goed met de woningmarkt. Er worden bijna geen nieuwe woningen gebouwd. Mensen durven niet te verhuizen. Banken maken het starters steeds moeilijker om geld te lenen voor een nieuwe woning. Nederland mist een goed ontwikkelde huursector. Voor een grote meerderheid in de politiek is de hypotheekrenteaftrek de grote boosdoener van de stagnatie. Het wordt tijd voor wat analyse.
Een paar cijfers
De cijfers over de woningmarkt:
· Er zijn 7,2 miljoen woningen, waarvan 4,1 miljoen koop (57%) en 3,1 miljoen (43%) huur.
· Van de 3,1 miljoen huurwoningen zijn 2,6 miljoen (84%) sociale huurwoningen.
· Er zijn 420.000 (ruim 16%) scheefwoners in de sociale huurwoningen. De sociale huur is bedoeld voor mensen met een inkomen onder €34.085 bruto per jaar. De maximale huurprijs voor de sociale huur is €665 per maand. Mensen die meer dan €43.000 bruto per jaar verdienen en wel in een sociale huurwoning wonen zijn scheefwoners.
· In 2011 zijn er 65.339 woningen bijgekomen en 3.527 onttrokken van de voorraad.
Problemen op de woningmarkt
Er wordt bijna niet gebouwd en er zijn nauwelijks verhuisbewegingen. Dat betekent weinig aankopen voor verbouw en interieur. Geen business voor toeleveranciers van bouwers. Door minder verhuisbewegingen ontstaat er ook minder flexibiliteit op de arbeidsmarkt. Mensen zullen meer problemen tegenkomen als ze voor hun werk moeten verhuizen.
Oorzaken stagnering woningmarkt
De teruglopende conjunctuur is de sterkst verklarende factor voor de stagnering. Daar bovenop komt de hogere eisen aan hypotheken. Banken zijn strenger bij leningen. Meer dan de waarde van het huis kun je niet meer lenen. Dat betekent dat starters zelf geld moeten hebben voor verbouwingen en inrichting. Vroeger kon je deze kosten meenemen in de hypothecaire lening. Als nieuwe toetreders op de woningmarkt komen met zeer beperkte financiele armslag blijkt er niet veel te koop te zijn dat past bij hun wensen. En het huis van hun dromen is onbetaalbaar door de noodzaak van veel eigen geld. Voor het verzamelen van dat eigen geld hebben ze nog onvoldoende kunnen sparen. De overdrachtsbelasting wordt vaak genoemd als belemmerende hobbel als je dat bedrag niet bij kunt lenen. Die hobbel is genomen doordat het kabinet Rutte de overdrachtsbelasting fors heeft verlaagd. Deze positieve maatregel voor de woningmarkt weegt echter niet op tegen de problemen met financiering en de onzekerheid over de hypotheekrenteaftrek.
Hypotheekrenteaftrek
Lange tijd was er een grote meerderheid in de Tweede Kamer die niet wilde tornen aan deze subsidie voor woningbezitters. Dat is anno 2012 volstrekt anders. Er is nu een grote meerderheid die de hypotheekrenteaftrek wil beperken. Let op, de meeste politieke partijen willen de aftrek beperken, niet afschaffen. Deze aftrekmogelijkheid wordt niet meer alleen gezien als maatregel om het huizenbezit te stimuleren, maar meer als het bevorderen van schulden maken. Het boek ‘De schuldenberg’ van oud-banktopman Jaap van Duijn heeft een belangrijke bijdrage geleverd in het anders aankijken tegen de schuldposities van de Nederlander.
Is er wel sprake van een echte markt?
Op een echte markt zijn veel vragers en veel aanbieders, is er sprake van een redelijk homogeen product, is de prijsvorming transparant en kunnen nieuwe aanbieders eenvoudig toetreden en oude uittreden. Als we kijken naar de woningmarkt, dan voldoet die niet aan de eisen van een echte markt. Het is meer een bestuurlijk verdelingsmechanisme, zoals de REA (Raad van Adviseurs van de Tweede Kamer tot 2007) het noemde. De vraag lokt niet het goede aanbod uit door de prijsmaatregelen van de overheid. Er worden geen aantrekkelijke huurwoningen aangeboden als de huur niet een afspiegeling kan zijn van de werkelijke kosten. De koopwoning wordt door de hypotheekrenteaftrek sterk bevoordeeld ten opzichte van huurwoningen. Daarom hebben wij in Nederland zo’n slecht ontwikkelde huursector. Maar liefst 84% van de huurwoningen zitten in het overheidsregime. De huurprijs is dus geen uiting van de confrontatie van vraag en aanbod. Een sociale huurwoning op een prachtige plek in Amsterdam is misschien net zo duur als diezelfde sociale huurwoning in Assen. De oude wijsheid in de vastgoedwereld wordt met voeten getreden: ‘de waarde van onroerend goed wordt bepaald door 3 factoren: locatie, locatie en locatie’.
Hervorming naar een echte markt
De huidige woningmarkt zal hervormd moeten worden naar een echte markt. De overheid zal een belangrijke rol moeten blijven spelen in de woningmarkt, omdat ‘een dak boven je hoofd’ een eerste levensbehoefte is. Via de belastingen moet de overheid ervoor zorgdragen dat iedereen in staat is om woonruimte te realiseren voor een redelijk deel van het eigen inkomen. Om dat te realiseren moet het volgende gebeuren:
1. Het overheidsbeleid moet helder zijn en toekomstbestendig.
2. Het eigen woningbezit moet worden bevorderd door handhaven van de hypotheekrenteaftrek. Maar de hypotheekrenteaftrek dient gebaseerd te zijn op het aankoopbedrag van de woning met een vast percentage voor kosten voor de aankoop. Vervolgens wordt de renteaftrek in 30 jaar afgebouwd. De renteaftrek geldt alleen in het percentage van de eerste belastingschijf.
3. Het forfait eigen woningbezit wordt afgeschaft.
4. De overdrachtsbelasting wordt afgeschaft. De overheid hoeft niet te verdienen aan de verkoop van een huis in de particuliere sfeer.
5. Ook de huursector krijgt een belastingvoordeel. In het belastingregime is de huur van een woning voor eigen gebruik tot een maximum van 20% van het bruto inkomen aftrekbaar van de belasting.
6. Door het afschaffen van het eigen woningforfait kan ook de WOZ (waardering onroerende goederen) worden afgeschaft. De gemeentelijke belastingen kan omgebouwd worden naar een stelsel van een percentage van de Rijksinkomsten aan belastingen in combinatie met een ingezetenenbelasting.
7. Woningcorporaties worden afgeschaft. Er komt een vrije huurmarkt. De overheid houdt wel de mogelijkheid in te grijpen met een prijsmaatregel als de huren de pan uitrijzen. Ingrijpen gebeurt op basis van een puntensysteem over de relatie tussen de kwaliteit van een huurwoning en de huurprijs.
8. De overheid kan via de Ruimtelijke Ordeningwetgeving invloed uitoefenen waar gebouwd kan worden en waar niet. Dit beleid moet transparant en voorspelbaar zijn voor marktpartijen.
9. Gemeenten zullen met private partijen beleid kunnen voeren op het gebied van de realisatie van differentiatie in het huizenaanbod.
Michiel Verbeek, 22 juni 2012
