Het woonakkoord van Stef Blok met een paar oppositiepartijen zal de woningmarkt niet uit het slop halen. Kan het beter? Ja, het kan veel beter. Laat ik een schets geven van een echte en kansrijke hervorming.
We spreken in Nederland graag over een woningmarkt, maar is er wel echt sprake van een markt? Op een markt is sprake van een transparante prijsvorming op basis van vraag en aanbod en kunnen eenvoudig spelers toe- en uittreden. Daar is geen sprake van door de hypotheekrenteaftrek, de woningcorporaties en het beschermde huurbeleid. Kunnen we een echte markt maken van vraag en aanbod van woningen en woondiensten? Ja, dat kan. Op de volgende manier:
1. De hypotheekrenteaftrek wordt volledig afgeschaft.
2. De besparing voor de overheid wordt voor ca. 80% onmiddellijk teruggegeven in de vorm van lagere belasting in de eerste en tweede schijf van de inkomstenbelasting. Op deze manier wordt de 1,7 miljard bezuiniging op de woningcorporaties gehaald.
3. Door de verlaging van de belastingen profiteren ook mensen in een huurhuis. En dat is precies de bedoeling. Daardoor kan ook de huurmarkt aangepast worden.
4. De woningcorporaties worden afgeschaft. Ze kunnen na de ontmanteling van het systeem door als een bedrijf op een markt van volledige concurrentie.
5. De huren van woningen worden bepaald op basis van vraag en aanbod.
6. Mensen met een laag inkomen kunnen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Die wordt bepaald op basis van de huur die moet worden betaald en het inkomen. Ieder jaar wordt het maximale huurbedrag bepaald voor de huurtoeslag.
7. Er komt een marktmeester van de overheid voor de woningmarkt. Dat wordt de Woonautoriteit. Voor iedere woning kan bepaald worden wat de maximale huur mag zijn. De bepaling van de maximale huur kan beïnvloed worden door het karakter van de buurt en de kwaliteit van de woning. Als een verhuurder weinig onderhoud pleegt aan een woning, kan de Woonautoriteit de maximale huur naar beneden bijstellen. De verhuurder komt voor de keuze: geen onderhoud en lagere huur of wel onderhoud en de huurprijs handhaven.
8. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om op gronden met een woonbestemming een ‘woonheffing’ te vragen. De opbrengsten van de woonheffing mogen uitsluitend in de woningbouw en in de woonomgeving worden besteed. Op deze manier creëert de gemeente geld om bij te dragen in de investeringssfeer van bepaalde woningen of woonblokken.
9. De overheid bemoeit zich niet met hypotheken. Dat is aan de banken en aan particulieren. Geen verplichte aflossing meer of andere betutteling. De bank of andere verlener moet zelf een inschatting maken hoe solide de lener is. Het probleem van ‘onderwater’ staan is ook een probleem van de bank en de lener. De bank hoeft helemaal niet in paniek te raken als de hypothecaire schuld op het huis op een gegeven moment hoger is dan de waarde van het huis. Zolang de lener de schuld kan dragen is er niets aan de hand. Het probleem van onderwater staan doet zich pas echt voor als de woning verkocht moet worden en de schuld afgelost moet worden.
10. De overdrachtsbelasting verdwijnt.
Aanzwengelen van woningmarkt
Waarom zal deze aanpak leiden tot het aanzwengelen van de woningmarkt? Er komt een echte markt waar vraag en aanbod bepalend is voor de prijs. Het zal onherroepelijk leiden tot nieuwe aanbieders op zowel de huur- als koopmarkt. De makelaardij zal een nieuwe impuls krijgen. Er zal eindelijk in Nederland een behoorlijke particuliere huurmarkt ontstaan. Eindelijk is er duidelijkheid over de kosten van een hypotheek. Geen twijfel meer of de overheid wel of niet meebetaalt. Alleen mensen met een laag inkomen krijgen ondersteuning voor het betalen van de huur. Op die manier kunnen ook mensen met een laag inkomen met een behoorlijke koopkracht de woningmarkt betreden. Mensen met hogere inkomens gaan misschien iets meer betalen, maar het verdwijnen van de hypotheekrenteaftrek wordt voor een heel groot deel gecompenseerd door een belastingverlaging.
Ruimte voor nieuwe woonvormen
Deze vrije markt is ook zo vreselijk nodig als straks de grote decentralisaties naar de gemeente geëffectueerd zijn. Ouderen die niet 24 uur zorg nodig hebben kunnen straks niet meer terecht in het verzorgingshuis. Er moeten nieuwe woonvormen komen. In een goed functionerende vrije markt zullen er projectontwikkelaars brood in zien om scherp te letten op de woonbehoeften van deze doelgroep. Zelfstandig in een groot huis wonen met 3x thuiszorg voor een kort bezoekje is echt niet voor iedereen om naar uit te zien. Eenzaamheid is volgens hoogleraar ouderengeneeskunde, Joris Slaets, de grootste epidemie. Bij een goed functionerende markt kunnen mensen makkelijker hun bestaande woning inruilen voor een leuk appartement met zorg en welzijn en leuke mensen om de hele dag door een keer een praatje mee te maken. Voor mensen die nu in de zestig zijn, is het leuk om na te denken over samen met vrienden een nieuwe woonvorm te beginnen over 10 of 15 jaar. Dergelijke nieuwe vraag wordt nu nauwelijks voorzien van aanbod door ons verstikte systeem. Dat gaat anders worden.
Aflossingsvrije hypotheek
In het huidige woonakkoord bepaalt de overheid dat je geen aflossingsvrije hypotheek meer mag aangaan als je tenminste in aanmerking wilt komen voor hypotheekrenteaftrek. Dat pakt uiterst beroerd uit voor starters in een markt van hoge prijzen voor huizen. Op een echte markt zal er aanbod komen voor alle inkomens. Zo werkt een goede markt.
Woningcorporaties
Van woningcorporaties wordt verwacht dat ze juist nu investeren, maar de corporatieheffing van 1,7 miljard leidt er toe dat de handrem op het investeringsprogramma gaat. Stef Blok heeft de corporaties in het vooruitzicht gesteld dat ze de heffing kunnen terugverdienen door de huren te verhogen. Daarmee wil Blok ook het scheefwonen tegengaan. Je krijgt de perverse situatie dat de huurprijs afgestemd wordt op je inkomen, terwijl huur de prijs is voor het woonproduct. Die moet afgestemd zijn op de kwaliteit van de woning. Een woning met meer toegevoegde waarde zal duurder zijn, dan een woning met heel weinig toegevoegde waarde.
Michiel Verbeek, 5 april 2013
