Aanpak wooncrisis met hulp van het boek Uitgewoond van Cody Hochstenbach
Het hele politieke spectrum van links tot rechts ziet de wooncrisis als een groot probleem. Een groeiend aantal dak- en thuislozen, de onverantwoorde stijging van de huizenprijzen, de exorbitante verdiensten bij vastgoedbeleggers, de onbereikbaarheid van betaalbare huurwoningen en jongeren die niet op zichzelf kunnen gaan wonen. Het boek Uitgewoond van Cody Hochstenbach biedt de basis voor nieuw Volkshuisvestingsbeleid en ontzenuwd een aantal makkelijke oplossingen.
In de jaren van de financiële crisis van 2008 was er ook een woningcrisis. Prijzen van woningen kelderden en veel woningen stonden onder water. De hypotheekschuld was hoger dan de waarde van het huis. Vanaf 2015 groeide de economie weer en stegen de huizenprijzen mee. De huizenprijzen stijgen inmiddels veel harder dan de economie. In vergelijking met eind jaren negentig is er sprake van een verdubbeling. Alle politieke partijen in Nederland spreken inmiddels van een wooncrisis door de krankzinnige stijging van de huizenprijzen, het gemis van een betaalbare huurwoning of een eigen huis voor jonge starters. Jongeren moet steeds langer gebruik maken van ‘Hotel Mama’. Stadsgeograaf en onderzoeker aan de universiteit Amsterdam, Cody Hochstenbach, heeft een boeiend en leerzaam boek geschreven over de wooncrisis.
Dakloosheid is een schande en middenhuur een mythe
De dakloosheid van zijn vader heeft hem er toe gezet om die problematiek diepgaand te analyseren en te betrekken bij de opgave van de wooncrisis. Dakloosheid leidt tot angst, onzekerheid en machteloosheid. Hij verzet zich in z’n boek tegen de gedachte dat de schrijnende wooncrisis een soort natuurverschijnsel is. Nee, het is een logisch uitvloeisel van decennia lang beleid. Met een negatieve hoofdrol voor oud-minister van Wonen Stef Blok. Hij heeft de sociale woningbouw bewust ernstig aangetast en heeft de deur opengezet voor buitenlandse beleggers om woningen op te kopen en heel duur te verhuren. In de sfeer van oplossingen wordt door politici steeds meer verwacht van middenhuur. Hochstenbach laat in het boek zeer overtuigend zien dat de vlucht in het ondersteunen van middenhuur op een mythe berust. ‘Middenhuur is het politieke glijmiddel om nog hogere huren te faciliteren’.Meer bouwen is goed, maar zeker niet het enigeIn de recente maatschappelijke discussie over de wooncrisis wordt van veel kanten gepleit voor bouwen, bouwen, bouwen. De wethouder van Almere getuigde van dit geloof bij Margriet van der Linden aan de talkshowtafel. Hij had het boek van Cody Hochstenbach niet gelezen, want hij noemde alle voor de hand liggende dingen die juist in het boek bekritiseerd worden. Hochstenbach zat zelf ook aan tafel, maar dat leidde bij de wethouder van Almere nog niet tot enige reflectie. Ik hoop dat hij alsnog het boek gaat lezen.
Een nieuw Volkshuisvestingssysteem
De grote bijdrage van het boek aan de discussie over de wooncrisis is het inzicht dat er sprake is van een systeem dat op verschillende fronten zal moeten worden aangepakt. Een nieuw volkshuisvestingssysteem begint met het erkennen van het universele recht op huisvesting op basis van de Rechten van de Mens. Dat betekent niet een beetje minder daklozen, maar geen daklozen meer. En niet een iets meer betaalbare woningmarkt, maar betaalbaar wonen voor iedereen. In Finland heet dat ‘housing-first’. Vanaf 2007 is daar permanente betaalbare huisvesting voor iedereen, ook de meest kwetsbaren.
Belastingen en woningwaarderingsnorm
De Verhuurdersheffing (belasting op sociale huurwoningen) is onder het kabinet Rutte 2 ingevoerd en door Rutte 4 afgeschaft. Dat biedt meer ruimte voor woningbouwcorporaties. De ‘Kostendelersnorm’ weerhoudt mensen om samen te gaan wonen en lasten te delen. Deze boete om woonruimte delen zou moeten worden afgeschaft. Het zou ook een goede maatregel zijn tegen eenzaamheid. Het kabinet Rutte 4 doet een stap in de goede richting door het vrijstellen van de boete voor inwonende jongeren t/m 27 jaar. Woningen als winstobject zijn door de regering sterk bevorderd afgelopen jaren. Huurinkomsten voor deze beleggers worden niet belast. Ziedaar de dubbele aantrekkelijkheid. Het levert onbelaste huurpenningen op en tegelijkertijd wordt het vastgoed meer waard. Veel gemeenten zijn gelukkig al bezig om hier paal en perk aan te stellen door de verplichting van zelfbewoning. Een andere maatregel om de krankzinnige prijsstijgingen te dempen is bijvoorbeeld een verbod op het kopen van woningen tot €400.000 voor verhuur. Behalve over dakloosheid maakt Hochstenbach zich ook erg boos over de hoeveelheid verwaarloosde woningen en woekerhuren voor hele kleine appartementen. Waarom worden niet alle huurhuizen langs de meetlat van een waarderingsnorm gelegd? Een woning met schimmel of een energieslurpend huis of een hele kleine woning mag niet meer dan een hele lage huur krijgen. Verhuurders worden dan gedwongen hun vastgoed op een fatsoenlijke wijze te onderhouden, anders een superlage huur.
Mooie voorbeelden van anders wonen
In het boek worden ook een paar zeer inspirerende woonprojecten beschreven: Karl Marx Hof in Wenen, Wohnpark Alt-Erlaan, De Nieuwe Meent en De Warren. Woonprojecten gebaseerd op inclusiviteit, diversiteit en duurzaamheid. Complexen met appartementen van verschillende omvang, veel groen en gezamenlijke ruimten. Grote en kleine woningen en ook zogenaamde ‘Friends-woningen’ (woningen met gelijkgrote kamers en een gezamenlijk deel) leidt tot diversiteit in bewoners-samenstelling en inkomensgroepen. Rijk en arm, samenwonend, alleenstaand en samenwonend met kinderen wonen door elkaar heen. Bij zo’n gemixt wooncomplex zijn voorzieningen mogelijk voor alle bewoners. Bijvoorbeeld een zwembad onder het wooncomplex. Gratis beschikbaar voor het gezin met twee partners met een goed betaalde baan als voor iemand in de bijstand. In het boek miste ik nog de ontwikkeling van het Knarrenhof. Een complex met zelfstandige grondgebonden woningen voor ouderen met zorg op afroep in een hofje. In de genoemde gemixte appartementsgebouwen is natuurlijk ook volop ruimte voor ouderen. En ook daar zou zorg dichtbij geregeld kunnen worden. Van woningmarkt naar volkshuisvestingsbeleidDe woningmarkt is geen transparante markt waar een stijgende vraag direct leidt tot een groter aanbod. En een stijgend aanbod tot een dalende prijs. Het is geen markt waar makkelijk nieuwe toetreders toegang toe hebben. Vraag en aanbod wordt belemmerd door gebrek aan ruimte om te bouwen, langdurige vergunningenprocedures en voorkeursposities in gemeenten. Dat betekent niet dat de marktwerking volledig overboord gegooid moet worden, maar het zorgvuldig opbouwen van een systeem van Volkshuisvesting vergt een activistische overheid. Het boek Uitgewoond van Cody Hochstenbach geeft heel veel aanknopingspunten voor de nieuwe minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge. Hij heeft de kans om fatsoenlijk wonen voor iedereen tot norm te maken. Ondertussen kunnen burgers met hun stem voor de gemeenteraadsverkiezingen laten zien dat er veel meer moet gebeuren dan alleen bouwen, bouwen, bouwen.
Michiel Verbeek, 10 maart 2022
Een paar van die mooie voorbeelden:
